87/02/15
يكي از دلايلي كه در سه سال اخير براي افزايش قيمت مسكن عنوان شده است، نقش وام هاي پرداختي بانك ها به ويژه بانك هاي خصوصي آن هم براي تشديد جريان بورس بازي مسكن است. در بسته جديد بانك مركزي هم سياست هايي براي هدايت منابع بانك ها به سمت توليد مسكن ترسيم شده است. اما سوال اين است كه رابطه بانك ها با افزايش قيمت مسكن چگونه قابل ارزيابي است؟
يكم: در يك فرآيند عادي اقتصادي، طبيعي است كه نه تنها يك بانك خصوصي كه تمام آن ها در صورت هدايت عامدانه منابع خويش به بازار مسكن، قدرت موج آفريني ندارند. آن هم در اقتصادي كه دولت ٧٠درصد آن را در كنترل دارد، اما در يك فرآيند ناموزون اقتصادي كه عرضه و تقاضا ناهمگون باشد، اين احتمال وجود دارد كه جريان و سمت و سوي منابع بانك ها و نه فقط بانك هاي خصوصي، باعث تشديد نقدينگي، بالارفتن انتظارات تورمي و برهم زدن بازار شود.
دوم: بازدهي پايين فعاليت هاي اقتصادي در ساير بخش ها به ويژه توليد، بورس و ... باعث انحراف منابع از هدف تعيين شده مي شود و علاوه بر منابع تزريق شده از سوي بانك ها براي بخش مسكن، ساير منابع بانك ها از مسير اصلي خارج شوند و از بازار مسكن سربرآورد، هرچند بانك ها بايد ناظر بر نحوه مصرف منابع خود دراهداف تعيين شده باشند، اما ضعف نظارت از يك سو و جذابيت و سودآوري اقتصادي بخش مسكن باعث مي شود تا شدت و وسعت افزايش قيمت ها بيشتر شود.
سوم: سياست هاي كوتاه نظرانه و فاقد مبناي علمي از سوي بانك دولتي مسكن و نگاه تجاري و مبتني بر بازار اين بانك باعث شده تا بازار مسكن هم دچار نوعي بيماري اعتباري شود. داستان خيلي پيچيده نيست؛ سياست پرداخت وام مسكن در تمام شهرهاي كوچك، متوسط و بزرگ از فقدان توجيه علمي رنج مي برد؛ زيرا وام مسكن مثلا ١٨ ميليون توماني در شهرهاي كوچك بخش عمده نياز مشتري را پوشش مي دهد، در شهرهاي متوسط بخشي از اين نياز را برآورده مي كند و در شهرهاي بزرگ سهم اندكي را از نياز خريدار مسكن تامين مي كند. در زماني كه نقل و انتقال وام ممنوع بود، مردم به نقل و انتقال وام به شيوه وكالت بلاعزل روي آوردند، بانك مسكن هم نقل و انتقال را قانوني اعلام كرد؛ اما اينك نقل و انتقال وام مسكن بين شهرها ممنوع است و فقط بانك مسكن وام خريد مي دهد. نتيجه اين كه ارزش ريالي وام مسكن در شهرهاي كوچك و متوسط به نسبت شهرهاي بزرگ بيشتر شده و ...
بنابراين رابطه بانك ها با بازار مسكن در گام نخست رابطه مستقيم و متغير اصلي نيست و تابع شرايط كلي اقتصادي است كه مسكن را به كالاي قابل احتكار با بازدهي اقتصادي بالا و ريسك پايين تبديل كرده است. اينك كه توليد مسكن هدف اصلي شده است، بايد تعريفي از منابع بانكي ارائه شود كه نياز خريداران واقعي را برآورده كند . اين تعريف براي شهرهاي كوچك، متوسط و بزرگ بايد متفاوت باشد، توزيع تسهيلات خريد مسكن ضابطه مند و نظارت پذير باشد و معطوف به برنامه اجرايي كلان كشور در بخش مسكن باشد. بانك ها واسطه وجوه اند نه بنگاه معاملات ملكي. بانك مسكن نياز به خانه تكاني در سياست گذاري دارد. كاستي ها و خطاهاي اين بانك را خود بايد بپردازد نه ديگران.
كلام آخر اين كه، سايه ابهام افكندن در بازار مسكن جايز نيست كه شوك زماني و جهش هاي پله اي خطرناك خواهد بود.
مديريت نقدينگي در اقتصاد كشور و هدايت علمي آن در بخش مسكن مي تواند مانع بورس بازي ها و سوء استفاده ها در اقتصاد كشور باشد.
يكم: در يك فرآيند عادي اقتصادي، طبيعي است كه نه تنها يك بانك خصوصي كه تمام آن ها در صورت هدايت عامدانه منابع خويش به بازار مسكن، قدرت موج آفريني ندارند. آن هم در اقتصادي كه دولت ٧٠درصد آن را در كنترل دارد، اما در يك فرآيند ناموزون اقتصادي كه عرضه و تقاضا ناهمگون باشد، اين احتمال وجود دارد كه جريان و سمت و سوي منابع بانك ها و نه فقط بانك هاي خصوصي، باعث تشديد نقدينگي، بالارفتن انتظارات تورمي و برهم زدن بازار شود.
دوم: بازدهي پايين فعاليت هاي اقتصادي در ساير بخش ها به ويژه توليد، بورس و ... باعث انحراف منابع از هدف تعيين شده مي شود و علاوه بر منابع تزريق شده از سوي بانك ها براي بخش مسكن، ساير منابع بانك ها از مسير اصلي خارج شوند و از بازار مسكن سربرآورد، هرچند بانك ها بايد ناظر بر نحوه مصرف منابع خود دراهداف تعيين شده باشند، اما ضعف نظارت از يك سو و جذابيت و سودآوري اقتصادي بخش مسكن باعث مي شود تا شدت و وسعت افزايش قيمت ها بيشتر شود.
سوم: سياست هاي كوتاه نظرانه و فاقد مبناي علمي از سوي بانك دولتي مسكن و نگاه تجاري و مبتني بر بازار اين بانك باعث شده تا بازار مسكن هم دچار نوعي بيماري اعتباري شود. داستان خيلي پيچيده نيست؛ سياست پرداخت وام مسكن در تمام شهرهاي كوچك، متوسط و بزرگ از فقدان توجيه علمي رنج مي برد؛ زيرا وام مسكن مثلا ١٨ ميليون توماني در شهرهاي كوچك بخش عمده نياز مشتري را پوشش مي دهد، در شهرهاي متوسط بخشي از اين نياز را برآورده مي كند و در شهرهاي بزرگ سهم اندكي را از نياز خريدار مسكن تامين مي كند. در زماني كه نقل و انتقال وام ممنوع بود، مردم به نقل و انتقال وام به شيوه وكالت بلاعزل روي آوردند، بانك مسكن هم نقل و انتقال را قانوني اعلام كرد؛ اما اينك نقل و انتقال وام مسكن بين شهرها ممنوع است و فقط بانك مسكن وام خريد مي دهد. نتيجه اين كه ارزش ريالي وام مسكن در شهرهاي كوچك و متوسط به نسبت شهرهاي بزرگ بيشتر شده و ...
بنابراين رابطه بانك ها با بازار مسكن در گام نخست رابطه مستقيم و متغير اصلي نيست و تابع شرايط كلي اقتصادي است كه مسكن را به كالاي قابل احتكار با بازدهي اقتصادي بالا و ريسك پايين تبديل كرده است. اينك كه توليد مسكن هدف اصلي شده است، بايد تعريفي از منابع بانكي ارائه شود كه نياز خريداران واقعي را برآورده كند . اين تعريف براي شهرهاي كوچك، متوسط و بزرگ بايد متفاوت باشد، توزيع تسهيلات خريد مسكن ضابطه مند و نظارت پذير باشد و معطوف به برنامه اجرايي كلان كشور در بخش مسكن باشد. بانك ها واسطه وجوه اند نه بنگاه معاملات ملكي. بانك مسكن نياز به خانه تكاني در سياست گذاري دارد. كاستي ها و خطاهاي اين بانك را خود بايد بپردازد نه ديگران.
كلام آخر اين كه، سايه ابهام افكندن در بازار مسكن جايز نيست كه شوك زماني و جهش هاي پله اي خطرناك خواهد بود.
مديريت نقدينگي در اقتصاد كشور و هدايت علمي آن در بخش مسكن مي تواند مانع بورس بازي ها و سوء استفاده ها در اقتصاد كشور باشد.
نوشته شده توسط رضا کربلایی در ساعت 11:42 بعد از ظهر | لینک
|